Bàn về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện

Với mong muốn trở thành chủ sở hữu nhà ở, để có thể chủ động trong trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nhà (như sửa chữa nhà ở hoặc thế chấp, bảo lãnh, bán nhà ở khi có nhu cầu), rất nhiều người đang đứng tên trong hợp đồng thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đã mua hóa giá nhà theo quy định tại các Nghị định nêu trên của Chính phủ; trong đó có không ít trường hợp người đang thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước, do không có đủ tiền để mua hóa giá nhà, nên đã ký hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện để bán nhà cho người thứ ba trước khi làm xong thủ tục mua hóa giá nhà.

Thông thường, nội dung hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện trong các trường hợp này đều có các điều khoản cơ bản như sau:

- Bên bán đồng ý bán nhà đang ở thuê của Nhà nước cho Bên mua, với giá nhà ở do hai bên thỏa thuận;

- Bên mua đồng ý thanh toán trước cho Bên bán một khoản tiền đủ để Bên bán làm xong thủ tục mua hóa giá nhà ở của Nhà nước;

- Hai bên thỏa thuận điều kiện để thực hiện hợp đồng là: Bên bán phải làm thủ tục mua hóa giá nhà ở của Nhà nước để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

- Sau khi điều kiện để thực hiện hợp đồng được thực hiện (Bên bán được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở) hai bên làm tiếp thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật, Bên bán giao nhà cho Bên mua và Bên mua thanh toán nốt số tiền còn thiếu.

Tuy nhiên, do sự biến động về giá cả của thị trường mua bán nhà ở nên trong thực tiễn xảy ra nhiều trường hợp tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện, mà nguyên nhân thường là do Bên bán, sau khi dùng khoản tiền do Bên mua thanh toán trước để làm xong thủ tục mua hóa giá nhà của Nhà nước và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, nhưng lại cố tình không làm tiếp thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật.

Ngay từ năm 2004 Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã có hướng dẫn về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở (tại Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003), nhưng chưa có hướng dẫn về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện; trong khi đó, theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 (BLDS) thì hợp đồng có điều kiện là một loại hợp đồng dân sự chủ yếu, có đặc điểm riêng, nên việc áp dụng quy định của pháp luật để giải quyết tranh chấp hợp đồng có điều kiện trong một số trường hợp khác với việc giải quyết tranh chấp các loại hợp đồng dân sự thông dụng. Chính vì vậy mà trong thời gian vừa qua việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện của Tòa án các cấp còn có lúng túng, thiếu thống nhất.

Với mong muốn góp phần khắc phục tình trạng lúng túng, thiếu thống nhất của Tòa án các cấp trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện, dưới đây chúng tôi xin nêu một số ý kiến bàn về vấn đề này (*).  

1. Hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán TANDTC về xác định hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở:

Căn cứ theo các quy định của BLDS, Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao đã hướng dẫn về xác định hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở (tại tiểu mục 2.1, mục 2, phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003) như sau:

“Theo quy định tại Điều 131 và Điều 443 BLDS (Bộ luật dân sự năm 1995 – tác giả) thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi hợp đồng mua bán nhà ở có đủ bốn điều kiện sau đây:

“a)  Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự;

“b)  Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

“c)  Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hoàn toàn tự nguyện;

“d)  Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của Công chứng hoặc chứng thực của UBND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực tại thời điểm giao kết hợp đồng”.

(Sau đây xin được gọi bốn điều kiện này là 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở).

2. Quy định của BLDS về xác định hiệu lực của hợp đồng có điều kiện:

Tại Điều 121 BLDS (quy định về giao dịch dân sự) có quy định: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”;

Tại khoản 1 Điều 125 BLDS (quy định về giao dịch dân sự có điều kiện) có quy định: “Trong trường hợp các bên có thoả thuận về điều kiện phát sinh hoặc huỷ bỏ giao dịch dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc huỷ bỏ”;

Tại khoản 6 Điều 406 BLDS (quy định về các loại hợp đồng dân sự chủ yếu), có quy định:“Hợp đồng có điều kiện là hợp đồng mà việc thực hiện phụ thuộc vào việc phát sinh, thay đổi hoặc chẩm dứt một sự kiện nhất định”;

Theo nội dung quy định tại các điều luật này, khi giao kết hợp đồng có điều kiện, các bên phải thoả thuận về điều kiện phát sinh hiệu lực của hợp đồng (thoả thuận về một sự kiện mà khi sự kiện đó xảy ra các bên mới được thực hiện hợp đồng) và hợp đồng có hay không phát sinh hiệu lực (các bên có hay không được thực hiện hợp đồng) phụ thuộc vào việc có hay không xảy ra sự kiện do các bên đã thoả thuận đó (sau đây xin được gọi sự kiện này là sự kiện là điều kiện của hợp đồng).

Như vậy, đối với hợp đồng có điều kiện mà sự kiện là điều kiện của hợp đồng là sự kiện không hợp pháp, thì theo quy định của pháp luật, sự kiện này không được phép xảy ra; mà sự kiện này không xảy ra thì hợp đồng không phát sinh hiệu lực, các bên không được thực hiện hợp đồng (đồng nghĩa là hợp đồng vô hiệu). Do đó, kể cả trường hợp hợp đồng có điều kiện đã thỏa mãn đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự (theo quy định tại Điều 122 BLDS), nhưng sự kiện là điều kiện của hợp đồng là sự kiện không hợp pháp, thì hợp đồng vô hiệu ngay từ khi giao kết (còn nếu sự kiện là điều kiện của hợp đồng là sự kiện hợp pháp, thì khi sự kiện đó được thực hiện, đương nhiên hợp đồng phát sinh hiệu lực và các bên phải tiếp tục thực hiện hợp đồng như đã thỏa thuận).

3. Xác định hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện:

Từ nội dung các quy định của pháp luật về xác định hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở và về xác định hiệu lực của hợp đồng có điều kiện (như đã phân tích tại các điểm 1 và 2 trên đây), đồng thời căn cứ vào thực tiễn giải quyết của Tòa án đối với một số vụ tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện trong thời gian vừa qua, theo chúng tôi thì có một số trường hợp việc xác định hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện có những đặc điểm riêng, cần được lưu ý; cụ thể là:

3.1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện đã thỏa mãn đầy đủ 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở, nhưng sự kiện là điều kiện của hợp đồng là sự kiện trái pháp luật:

Trường hợp này, ngay từ khi giao kết, hợp đồng không thể phát sinh hiệu lực (bị vô hiệu) vì theo pháp luật các bên không được phép thực hiện sự kiện là điều kiện của hợp đồng, mà sự kiện là điều kiện của hợp đồng không xảy ra thì đương nhiên các bên không được thực hiện hợp đồng; do đó, phải xác định hợp đồng này vô hiệu ngay từ khi giao kết và lỗi làm cho hợp đồng không thể phát sinh hiệu lực (vô hiệu) là của hai bên ngang nhau, vì hai bên cùng buộc phải biết sự kiện là điều kiện của hợp đồng mà họ thỏa thuận là sự kiện trái pháp luật.    

Ví dụ:

Vợ chồng A là chủ sở hữu một căn biệt thự (đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở) có giá trị 15 tỷ đồng; nhưng vợ chồng A thỏa thuận bằng văn bản bán căn biệt thự này cho vợ chồng B chỉ với giá 10 tỷ đồng và phải thanh toán trước 5 tỷ đồng, với điều kiện là: vợ chồng B lo cho con trai của A xuất cảnh ra nước ngoài, mặc dù con trai của A đang bị truy nã về tội “Cướp tài sản”, sau khi điều kiện này được thực hiện hai bên làm tiếp thủ tục bán nhà ở theo quy định của pháp luật, vợ chồng A giao nhà cho vợ chồng B và vợ chồng B thanh toán nốt số tiền 5 tỷ đồng còn thiếu.

Trong trường hợp của ví dụ này, khi xảy ra tranh chấp, phải xác định là hợp đồng không thể phát sinh hiệu lực nên vô hiệu ngay từ khi giao kết và hai bên cùng có lỗi do sự kiện là điều kiện của hợp đồng mà họ thỏa thuận là sự kiện trái pháp luật.

3.2. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện đã có mục đích hoặc nội dung trái pháp luật hoặc đạo đức xã hội (vi phạm điều kiện thứ hai trong 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở), nhưng sự kiện là điều kiện của hợp đồng là sự kiện mà khi được thực hiện thì việc hợp đồng vi phạm điều kiện thứ hai trong 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở vẫn không được khắc phục:

Trường hợp này, ngay từ khi giao kết, hợp đồng đã không thỏa mãn được đầy đủ 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở và khi sự kiện là điều kiện của hợp đồng được thực hiện thì hợp đồng cũng vẫn không thỏa mãn được đầy đủ 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở; do đó, phải xác định hợp đồng này vô hiệu ngay từ khi giao kết và lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu là của hai bên ngang nhau (nếu khi giao kết hợp đồng hai bên cùng biết là mục đích hoặc nội dung của hợp đồng trái pháp luật hoặc đạo đức xã hội), hoặc lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu là của một bên (nếu bên kia không biết và không thể biết được là mục đích hoặc nội dung của hợp đồng trái pháp luật hoặc đạo đức xã hội).

Ví dụ:

Vợ chồng A làm ăn thua lỗ nên cần tiền để thanh toán nợ, do đó đã cùng thoả thuận bằng văn bản bán rẻ căn nhà đang ở (chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở) cho vợ chồng B chỉ với giá 5 tỷ đồng (trong khi giá thị trường của căn nhà này là 8 tỷ đồng), vợ chồng B phải thanh toán trước 4 tỷ đồng để vợ chồng A có tiền trả nợ và mua một căn nhà nhỏ hơn để ở, với điều kiện là: trong thời hạn 3 tháng, vợ chồng A phải  mua và chuyển đến nhà ở khác, sau khi điều kiện này được thực hiện, hai bên tiếp tục thực hiện thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật, vợ chồng A giao nhà đã bán cho vợ chồng B và vợ chồng B thanh toán nốt số tiền 1 tỷ còn thiếu.

Trong trường hợp của ví dụ này, khi xảy ra tranh chấp, phải xác định là hợp đồng vô hiệu ngay từ khi giao kết và lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu là của hai bên ngang nhau, do hai bên cùng phải biết là khi giao kết hợp đồng đã vi phạm điều kiện thứ hai trong 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở và cho dù sự kiện là điều kiện của hợp đồng có được thực hiện thì hợp đồng vẫn vi phạm điều kiện thứ hai trong 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở.

3.3 Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện đã có mục đích hoặc nội dung trái pháp luật hoặc đạo đức xã hội (vi phạm điều kiện thứ hai trong 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở), nhưng sự kiện là điều kiện của hợp đồng là sự kiện mà khi được thực hiện thì việc hợp đồng vi phạm điều kiện thứ hai trong 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở được khắc phục:

 Trường hợp này, ngay từ khi giao kết, hợp đồng đã không thỏa mãn được đầy đủ 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở, nhưng khi sự kiện là điều kiện của hợp đồng được thực hiện thì hợp đồng lại thỏa mãn được đầy đủ 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở; do đó, không thể xác định hợp đồng này vô hiệu ngay từ khi giao kết (như đối với trường hợp nêu tại điểm 3.2 ở trên) và nếu sự kiện là điều kiện của hợp đồng đã được thực hiện, thì hợp đồng phát sinh hiệu lực, các bên phải tiếp tục thực hiện hợp đồng như đã thỏa thuận, bên nào không tiếp tục thực hiện hợp đồng như đã thỏa thuận là đã có lỗi đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng.

Cũng cần lưu ý thêm là đối với trường hợp này đương nhiên hợp đồng không thể được Công chứng chứng nhận hoặc UBND cấp có thẩm quyền chứng thực, vì khi giao kết hợp đồng đã vi phạm điều kiện thứ hai trong 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở. Tuy nhiên, do đây là hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện, mà Bộ luật dân sự và Luật nhà ở không có quy định rằng hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện bắt buộc phải được Công chứng chứng nhận hoặc UBND cấp có thẩm quyền chứng thực mới có hiệu lực, nên không thể xác định hợp đồng bị vô hiệu về hình thức; và như vậy, nếu nội dung của hợp đồng có các điều khoản về phạt và/hoặc về bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng, thì các điều khoản này vẫn có hiệu lực và phải căn cứ theo các điều khoản này để buộc bên có lỗi chịu phạt và/hoặc chịu bồi thường thiệt hại.

Ví dụ:

Vợ chồng A đang ở thuê nhà của Nhà nước và thuộc diện được mua hóa giá nhà theo Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ; nhưng do không đủ tiền mua hóa giá nhà nên vợ chồng A đã thỏa thuận bằng văn bản bán nhà này cho vợ chồng B với giá 2,5 tỷ đồng, vợ chồng B thanh toán trước 1,5 tỷ đồng để vợ chồng A có tiền nộp mua hóa giá nhà, với điều kiện là: vợ chồng A phải làm xong thủ tục mua hóa giá nhà để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, sau khi điều kiện này được thực hiện, hai bên làm tiếp thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật, vợ chồng B nhận nhà và thanh toán nốt 1 tỷ đồng.

Trong trường hợp của ví dụ này, nếu sau khi đã nhận 1,5 tỷ đồng do vợ chồng B thanh toán để làm xong thủ tục mua hóa giá nhà của Nhà nước mà vợ chồng A không làm tiếp thủ tục mua bán nhà này cho vợ chồng B và xảy ra tranh chấp, thì phải xác định hợp đồng đã phát sinh hiệu lực và các bên phải tiếp tục thực hiện hợp đồng như đã thỏa thuận; nếu vợ chồng A cố tình không tiếp tục thực hiện hợp đồng (không làm tiếp thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật và giao nhà cho B) thì phải xác định là vợ chồng A đã có lỗi trong việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và phải bồi thường thiệt hại (theo quy định tại khoản 4 Điều 427 BLDS).

Cũng trong trường hợp của ví dụ này, nếu khi giao kết hợp đồng mà vợ chồng A và vợ chồng B còn có thỏa thuận về điều khoản phạt vi phạm hợp đồng với nội dung “bên Bán đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải trả gấp đôi số tiền đã nhận” thì vợ chồng A phải chịu phạt vi phạm hợp đồng theo thỏa thuận này, là phải trả cho vợ chồng B 3 tỷ đồng (gấp đôi số tiền 1,5 tỷ đồng đã nhận), cho dù tại thời điểm giải quyết tranh chấp giá nhà này có thể đã tăng lên tới 5 tỷ đồng, hoặc có thể giảm xuống còn thấp hơn 2,5 tỷ đồng.

4. Ý kiến đề xuất:

Trong thực tiễn, hầu hết các vụ tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện đều thuộc trường hợp khi ký kết hợp đồng Bên bán nhà chưa làm xong thủ tục mua hóa giá nhà của Nhà nước và đều có nội dung, diễn biến tương tự như ví dụ tại điểm 3.3 nêu trên; vì vậy chúng tôi xin đề xuất một số vấn đề cần lưu ý khi giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện trong các trường hợp này như sau:

- Mặc dù hợp đồng không được Công chứng chứng nhận hoặc UBND có thẩm quyền chứng thực và ngay từ khi giao kết đã vi phạm điều kiện thứ hai trong 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở, nhưng không thể kết luận là hợp đồng vô hiệu, vì hai lý do: (i) pháp luật không quy định hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện bắt buộc phải có công chứng chứng nhận hoặc UBND có thẩm quyền chứng thực mới có hiệu lực; (ii) nếu sự kiện là điều kiện của hợp đồng được thực hiện thì hợp đồng không còn vi phạm điều kiện thứ hai (về mục đích hoặc nội dung của hợp đồng) trong 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở và phát sinh hiệu lực.  

- Chỉ khi sự kiện là điều kiện của hợp đồng không được thực hiện làm cho hợp đồng không thể phát sinh hiệu lực và phải xác định bên cố tình không thực hiện sự kiện là điều kiện của hợp đồng là bên có lỗi đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng.   

- Còn khi sự kiện là điều kiện của hợp đồng đã được thực hiện thì đương nhiên hợp đồng phát sinh hiệu lực và phải xác định bên không tiếp tục thực hiện hợp đồng như đã thỏa thuận là bên có lỗi đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng.  

- Nếu trong hợp đồng có thỏa thuận điều khoản về phạt vi phạm hợp đồng và/hoặc về bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng, thì bên có lỗi đơn phương chấp dứt thực hiện hợp đồng phải chịu phạt vi phạm hợp đồng hoặc phải bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng theo đúng các điều khoản đó.

- Nếu khi giao kết hợp đồng hai bên không có thỏa thuận về điều khoản phạt vi phạm hợp đồng và/hoặc về bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng thì bên có lỗi đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định tại khoản 4 Điều 438 BLDS; trong trường hợp này phải xác định thiệt hại còn bao gồm cả khoản tiền chênh lệch giữa giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm (tương tự như hướng dẫn tại điểm c.1, tiểu mục 2.4, mục 2, phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC về xác định thiệt hại do hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu).

Trên đây là một số ý kiến của cá nhân bàn về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện, rất mong được các bạn đồng nghiệp cùng trao đổi. 

--------------------

Ghi chú:  (*) Năm 2012 tác giả đã có bài viết “Bàn về hiệu lực của hợp đồng có điều kiện” đăng trên tạp chí TAND tối cao, với nội dung xác định hiệu lực của hợp đồng dân sự có điều kiện (một trong các loại hợp đồng dân sự chủ yếu được quy định tại khoản 6 Điều 406 BLDS).

Nguyễn Như Bích – Nguyên Phó Chánh án Tòa án nhân dân tối cao

 NGUỒN: CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO