Quy định mới về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Ngày 23/6/2016, Bộ Tư pháp, Bộ TN&MT đã ban hành Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT với 3 chương, 40 điều hướng dẫn về thẩm quyền, hồ sơ, thủ tục ĐKTC QSDĐ, tài sản gắn liền với đất và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 08/8/2016. Thông tư này thay thế Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất và bãi bỏ Thông tư liên tịch số của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ TN&MT hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại khoản 2 Điều 61 của Nghị định số quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

Thông tư áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cá nhân, tổ chức nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện ĐKTC QSDĐ, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; cơ quan có thẩm quyền ĐKTC QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; tổ chức, cá nhân khác liên quan đến việc đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. Thông tư cũng đã đưa ra một số quy định như: Tài sản gắn liền với đất gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng; tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai gồm nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng khác hình thành trong tương lai đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng; rừng sản xuất là rừng trồng hình thành trong tương lai; cây lâu năm hình thành trong tương lai; ĐKTC tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là việc cơ quan có thẩm quyền đăng ký ghi nhận các thông tin về thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai vào sổ địa chính hoặc sổ ĐKTC tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai và Đơn yêu cầu ĐKTC; chuyển tiếp ĐKTC quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở là việc cơ quan có thẩm quyền xác nhận chuyển tiếp ĐKTC vào sổ địa chính, GCN QSDĐ và đơn yêu cầu chuyển tiếp ĐKTC trong các trường hợp đã ĐKTC quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở có yêu cầu chuyển tiếp sang ĐKTC nhà ở hình thành trong tương lai hoặc sang ĐKTC nhà ở mà đến thời điểm chuyển tiếp các bên chưa xoá ĐKTC quyền tài sản đó.

Các trường hợp ĐKTC QSDĐ, tài sản gắn liền với đất bao gồm: ĐKTC QSDĐ; ĐKTC tài sản gắn liền với đất; ĐKTC QSDĐ đồng thời với tài sản gắn liền với đất; ĐKTC tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; ĐKTC QSDĐ đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký; đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã ĐKTC; và xoá ĐKTC. Việc ĐKTC bao gồm các trường hợp ĐKTC tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp hoặc của người khác. Hồ sơ ĐKTC QSDĐ, tài sản gắn liền với đất được nộp theo một trong các phương thức như: Nộp trực tiếp; gửi qua đường bưu điện có bảo đảm; gửi qua hệ thống đăng ký trực tuyến. Việc nộp hồ sơ ĐKTC QSDĐ, tài sản gắn liền với đất qua phương thức đăng ký trực tuyến được thực hiện đối với các địa phương đã vận hành hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai và sau khi có văn bản hướng dẫn của Bộ Tư pháp và Bộ TN&MT về đăng ký trực tuyến giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.

Về thời hạn giải quyết hồ sơ ĐKTC QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, Văn phòng ĐKĐĐ có trách nhiệm đăng ký và trả kết quả đối với các trường hợp ĐKTC QSDĐ, tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản 1 Điều 4 của Thông tư ngay trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ thì hoàn thành việc đăng ký và trả kết quả ngay trong ngày làm việc tiếp theo. Trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ. Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ ĐKTC tại UBND xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) thì trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận  hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng ĐKĐĐ (Văn phòng).

Văn phòng chỉ từ chối đăng ký nếu phát hiện thông tin trong hồ sơ đăng ký không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký trong các trường hợp sau như: Thông tin về tài sản thế chấp là QSDĐ, tài sản gắn liền với đất được kê khai trong Đơn yêu cầu đăng ký hoặc trong hợp đồng thế chấp không trùng khớp với thông tin trên GCN đã cấp do lỗi kê khai của người yêu cầu đăng ký; thông tin về bên thế chấp gồm: Tên; địa chỉ; số chứng minh nhân dân; căn cước công dân; số chứng minh sĩ quan Quân đội nhân dân Việt Nam hoặc số của giấy tờ xác định tư cách pháp lý khác được kê khai trong Đơn yêu cầu đăng ký hoặc hợp đồng thế chấp không trùng khớp với thông tin trên GCN đã cấp do lỗi kê khai của người yêu cầu đăng ký; QSDĐ không thuộc trường hợp được thế chấp theo quy định của Luật Đất đai; tài sản gắn liền với đất không đủ điều kiện thế chấp theo quy định của pháp luật có liên quan. Đối với các thông tin được kê khai trong Đơn yêu cầu đăng ký hoặc trong hợp đồng thế chấp không trùng khớp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký thì người yêu cầu đăng ký thực hiện đồng thời thủ tục ĐKTC và thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, xác nhận thay đổi theo quy định của Bộ TN&MT.

Về nguyên tắc ĐKTC tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai, trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai đã được ĐKTC theo hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở thì không được đồng thời đăng ký theo hình thức ĐKTC nhà ở đó. Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai đã được ĐKTC theo quy định tại Thông tư thì không được đồng thời ĐKTC theo hình thức ĐKTC quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở đó. Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp và ĐKTC dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai thì trước khi bán nhà ở trong dự án đó, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký (rút bớt tài sản thế chấp). Việc ĐKTC tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai phải gắn với thửa đất nơi có tài sản. Văn phòng thực hiện ĐKTC tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai theo nguyên tắc ghi nhận nội dung đăng ký trên cơ sở thông tin được kê khai trên đơn yêu cầu đăng ký. Người yêu cầu đăng ký kê khai hồ sơ đăng ký và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính hợp pháp, chính xác của thông tin được kê khai và các loại tài liệu, giấy tờ trong hồ sơ đăng ký. Việc chuyển tiếp ĐKTC quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện đối với các trường hợp như: Người yêu cầu đăng ký đã  ĐKTC quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở có yêu cầu chuyển tiếp sang ĐKTC nhà ở hình thành trong tương lai; người yêu cầu đăng ký đã ĐKTC quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở có yêu cầu chuyển tiếp sang ĐKTC nhà ở do nhà ở hình thành trong tương lai đã được hình thành (đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng). Thông tư cũng quy định 9 biểu mẫu ĐKTC QSDĐ, tài sản gắn liền với đất và trình tự thực hiện đăng ký và hồ sơ ĐKTC trong các trường hợp cụ thể.

Về điều khoản chuyển tiếp, Thông tư quy định, đối với những địa phương chưa thành lập Văn phòng thì Văn phòng Đăng ký QSDĐ thuộc Sở TN&MT tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực hiện việc ĐKTC QSDĐ, tài sản gắn liền với đất của tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Văn phòng Đăng ký QSDĐ thuộc Phòng TN&MT quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất hoặc Phòng TN&MT quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp chưa thành lập Văn phòng Đăng ký QSDĐ thực hiện việc ĐKTC QSDĐ, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam và nhận chuyển nhượng QSDĐ ở trong dự án phát triển nhà ở.

Trường hợp người yêu cầu đăng ký đã thực hiện ĐKTC QSDĐ, tài sản gắn liền với đất mà trong hồ sơ ĐKTC có GCN QSDĐ được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai; GCN quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở; GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở; GCN quyền sở hữu công trình xây dựng được cấp theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng, nay có nhu cầu cấp đổi sang GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì không phải xóa ĐKTC. Sau khi hoàn thành thủ tục cấp đổi GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật thì Văn phòng có trách nhiệm ghi nội dung ĐKTC từ GCN cũ sang GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp đã ĐKTC QSDĐ, tài sản gắn liền với đất mà trong hồ sơ ĐKTC có GCN quy định tại khoản 2 Điều 40 của Thông tư mà có yêu cầu cấp đổi sang GCN theo Luật Đất đai năm 2013 thì các bên ký kết hợp đồng thế chấp không phải đăng ký thay đổi nội dung về GCN trong hợp đồng thế chấp đã đăng ký. Đối với Văn phòng chưa sử dụng Sổ địa chính (điện tử) thì sử dụng Sổ ĐKTC tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai để thực hiện việc ĐKTC tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai, trừ trường hợp ĐKTC QSDĐ đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai. Trường hợp người yêu cầu đăng ký đã thực hiện ĐKTC nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Thông tư liên tịch số mà có yêu cầu đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký, đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, xóa ĐKTC, sửa chữa sai sót do lỗi của cơ quan đăng ký thì thực hiện việc đăng ký theo quy định mới.

Trường hợp chủ đầu tư thực hiện thủ tục cấp GCN cho người mua tài sản hoặc người mua tài sản thực hiện thủ tục cấp GCN, Văn phòng có trách nhiệm tra cứu thông tin về ĐKTC, nếu tài sản đó đang được thế chấp dưới dạng tài sản hình thành trong tương lai nhưng bên thế chấp, bên nhận thế chấp không có đơn yêu cầu đăng ký thay đổi và chưa xóa ĐKTC tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thì sau khi cấp GCN, Văn phòng ĐKĐĐ ghi “Tài sản gắn liền với đất đã hình thành, được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận và tiếp tục thế chấp (ghi tên tài sản) tại (ghi tên bên nhận thế chấp)” vào Sổ địa chính và GCN đã cấp. Đối với các trường hợp đã ĐKTC quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất không phải là nhà ở mà có yêu cầu chuyển tiếp sang ĐKTC tài sản gắn liền với đất do tài sản đã hình thành, nghiệm thu và được chứng nhận quyền sở hữu thì người yêu cầu đăng ký thực hiện thủ tục chuyển tiếp đăng ký như thủ tục chuyển tiếp ĐKTC quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở.

TS. PHẠM PHƯƠNG NAM – Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam

SOURCE: CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ CỦA TẠP CHÍ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG