Hoàn thiện pháp luật về nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài ở Việt Nam.

1. Những quy định chung của pháp luật về nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài ở Việt Nam

1.1 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người Việt Nam ở nước ngoài theo pháp luật Việt Nam[1]

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài[2]

Người Việt Nam ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam đang thường trú hoặc tạm trú ở nước ngoài[3].

Công dân Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài là những người Việt Nam ở nước ngoài vẫn mang quốc tịch Việt Nam. Trong quá trình sinh sống, làm ăn lâu dài ở nước ngoài họ có nhập quốc tịch của một nước khác hoặc chưa nhập quốc tịch của bất kỳ quốc gia nào[4]

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài[5]. Có thể khẳng định rằng, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật hiện hành là công dân Việt Nam, người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống làm ăn lâu dài ở nước ngoài. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quốc tịch Việt Nam ban hành ngày 24/06/2014 cũng đã có những sửa đổi, bổ sung để phù hợp với điều kiện Việt Nam hội nhập quốc tế và khu vực[6].

1.2 Người nước ngoài theo quy định của pháp luật Việt Nam

Một là, người không phải là công dân Việt Nam, được hiểu là người không có quốc tịch Việt Nam, có thể là người mang quốc tịch nước ngoài hoặc người không có quốc tịch (không có quốc tịch Việt Nam cũng như quốc tịch nước ngoài).

Hai là, đang thường trú hoặc tạm trú tại Việt Nam.

Nói chung, người nước ngoài theo quy định của pháp luật Việt Nam bao gồm rất nhiều đối tượng, có thể là công dân nước ngoài đến Việt Nam hoạt động ngoại giao, đầu tư, kinh doanh, học tập, làm việc, sinh sống… và những người không quốc tịch đang thường trú, tạm trú ở Việt Nam. Như vậy, có thể hiểu rằng, ngoài những đối tượng là công dân Việt Nam thì những đối tượng còn lại đang tạm trú, thường trú ở Việt Nam đều được coi là người nước ngoài cư trú tại Việt Nam.

2. Sơ lược quá trình hình thành các quy định của pháp luật điều chỉnh cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Từ năm 1993, sau khi Luật Đất đai được Quốc hội thông qua, Nhà nước Việt Nam đã cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài vào Việt Nam làm việc hoặc đầu tư được quyền thuê đất tại Việt Nam. Tiếp đó, năm 1994, Ủy ban thường vụ Quốc hội đã ban hành Pháp lệnh về Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam, trong đó có quy định các tổ chức nước ngoài được thuê đất tại Việt Nam bao gồm: cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự của nước ngoài, các đại diện của tổ chức Liên hiệp quốc tại Việt Nam, cơ quan tổ chức liên Chính phủ, tổ chức, cá nhân nước ngoài vào đầu tư tại Việt Nam theo Luật Đầu tư nước ngoài. Các cơ quan, tổ chức ngoại giao, tổ chức quốc tế được phép hoạt động tại Việt Nam khi được Nhà nước cho thuê đất thì có quyền xây dựng và sở hữu công trình trên đất thuê trong thời hạn thuê đất. Đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài vào Việt Nam đầu tư theo Luật Đầu tư nước ngoài thì được quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn với tài sản thuộc quyền sở hữu của mình trên đất thuê tại các ngân hàng Việt Nam.

Đến năm 2001, sau khi Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội thông qua, Nhà nước mới có chính sách cho phép các nhà đầu tư nước ngoài được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở để khắc phục sự thiếu hụt về nhà ở. Để cụ thể hóa quy định này, tại Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001, Chính phủ đã cho phép nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đầu tư xây dựng như: thành lập doanh nghiệp liên doanh với các tổ chức kinh tế trong nước, hợp đồng hợp tác liên doanh hoặc đầu tư 100% vốn nước ngoài… Quy định này đã góp phần đáp ứng một phần nhu cầu về nhà ở của người dân, đặc biệt là nhà để phục vụ một số đối tượng có khó khăn về nhà ở. Đến Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước đã mở rộng hơn quyền cho nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, nhà đầu tư được quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản của mình trên đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, được bán tài sản gắn liền với đất thuê, được chuyển nhượng quyền sử dụng đất…

Như vậy, đến thời điểm năm 2003, Nhà nước đã có một loạt các quy định về đất đai liên quan đến người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, trong đó có những quy định tạo sự ưu đãi hơn, điều kiện thông thoáng hơn cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, đặc biệt là các tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê. Những quy định của Luật Đất đai năm 2003 đã góp phần tạo ra một quỹ nhà ở không nhỏ để đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân, đồng thời giúp tạo ra bộ mặt đô thị ngày càng hiện đại[7].

Hiến pháp năm 2013 và Luật Đất đai năm 2013 đã tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho quyền có nhà ở được ghi nhận trong Luật Nhà ở năm 2014. Người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. So với trước đây, Luật Nhà ở năm 2014 có nhiều ưu điểm hơn :

– Về đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, theo Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 3/6/2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam (còn hiệu lực đến hết ngày 30/6/2015) thì các tổ chức nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định mở rộng đối tượng tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Cụ thể, ngoài doanh nghiệp nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam, Luật còn bổ sung thêm các tổ chức cũng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài (DNNN); quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

– Về loại nhà ở mà DNNN được quyền sở hữu, cũng theo Nghị quyết số 19/2008/QH12, loại nhà ở mà DNNN được sở hữu chỉ bao gồm các căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại.Trong khi đó, theo Luật Nhà ở năm 2014 thì DNNN được quyền mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ. Đây là một trong những nội dung quan trọng, mở rộng hơn so với quy định của Nghị quyết số 19/2008/QH12 nhằm góp phần thúc đẩy, khuyến khích hoạt động đầu tư của nước ngoài vào Việt Nam.

– Về số lượng nhà ở mà DNNN được sở hữu, doanh nghiệp nước ngoài không có chức năng kinh doanh bất động sản (BĐS) được sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề) thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được sở hữu không quá 250 căn nhà. Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì số lượng cụ thể căn hộ, nhà ở riêng lẻ mà DNNN được sở hữu sẽ được Chính phủ quy định. Trường hợp DNNN được tặng cho, được thừa kế nhà ở vượt quá số lượng nêu trên thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó. Đây là điểm nổi bật trong chính sách về quyền sở hữu nhà ở của DNNN của Nhà nước khi quy định mở rộng loại hình nhà ở được sở hữu đối với đối tượng này. Tuy nhiên, điểm mới so với Nghị quyết số 19/2008/QH12 là Luật Nhà ở năm 2014 đã chi tiết hóa việc xử lý nhà ở khi hết hạn sở hữu ngay tại văn bản luật. Theo đó, trước khi hết hạn sở hữu nhà ở, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu của Nhà nước Việt Nam.

3. Những bất cập trong quá trình thực hiện pháp luật về nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam và nguyên nhân

3.1 Những bất cập

Thứ nhất, việc cho người nước ngoài mua nhà ở sẽ có tác động đến khả năng cung cầu về nhà ở trên thị trường, và tác động tiêu cực về giá cả có thể xảy ra, ảnh hưởng đến thị trường nhà ở nói chung, trong đó tiêu biểu nhất là thị trường nhà chung cư cao cấp. Các nhà đầu tư, kinh doanh nhà ở có thể lợi dụng chính sách này để nâng giá cao hơn nhiều lần, gây mất ổn định, khó khăn trong việc thực hiện các chính sách nhà ở của nước ta.

Thứ hai, việc cho người nước ngoài mua nhà ở cũng sẽ liên quan đến vấn đề an ninh và chủ quyền quốc gia. Số lượng người nước ngoài vào sinh sống ở Việt Nam sẽ nhiều hơn, thời gian sinh sống sẽ lâu hơn, do đó, hoạt động quản lý việc cư trú, đi lại của người nước ngoài cũng sẽ phải tăng cường.

Thứ ba, mặc dù pháp luật đã cho phép người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng số lượng người thực hiện quyền này còn rất hạn chế. Qua khảo sát cho thấy, một số đối tượng tuy muốn mua và sở hữu nhà tại Việt Nam nhưng số lượng căn hộ đạt những yếu tố như vừa làm văn phòng, vừa làm chỗ ở, thuận tiện giao thông, giới hạn người ra vào… lại rất thấp.

3.2 Nguyên nhân

Bên cạnh những thành tựu đạt được trong chính sách nhà ở liên quan đến người nước ngoài, các quy định của pháp luật và việc thực hiện chủ trương, đường lối của Đảng và Nhà nước về vấn đề nhà ở cho người nước ngoài của nước ta còn nhiều hạn chế, đặc biệt là hạn chế đối với việc triển khai các quy định về sở hữu nhà ở của người nước ngoài. Nguyên nhân của những hạn chế trong việc thực hiện chính sách nhà ở cho người nước ngoài có thể được xem xét ở những khía cạnh sau:

Thứ nhất, mặc dù pháp luật đã cho phép người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam nhưng con đường để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam vẫn còn gian nan. Những người có nhu cầu mua nhà thực sự đều muốn tìm các địa điểm thuận lợi giao thông để mua nhà vừa làm nhà ở, vừa làm văn phòng (thường ở các khu dân cư). Trong khi đó, thí điểm chỉ áp dụng với các căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại và không thuộc phạm vi hạn chế hoặc cấm người nước ngoài lưu trú. Còn trong các dự án căn hộ cao cấp hiện nay, chủ đầu tư thường không cho phép kết hợp giữa căn hộ ở và làm việc.

Thứ hai, tuy thị trường nhà ở đang ở trong giai đoạn đứng giá, nhưng giá nhà trong nước vẫn quá cao. Trong khi đó, thời gian làm việc tại Việt Nam của người nước ngoài đa phần chỉ kéo dài vài năm, và vì vậy, đầu tư một khoản tiền lớn không phải sự lựa chọn tối ưu trong bối cảnh khủng hoảng hiện nay. Chưa kể, đa phần trong số họ là các các chuyên gia và họ đều được công ty thuê sẵn căn hộ để ở.

Thứ ba, nhiều ngân hàng vẫn chưa tạo điều kiện cho người nước ngoài vay mua nhà, hoặc triển khai gói cho vay mua nhà trả góp song thủ tục rất chặt chẽ, đòi hỏi khách hàng phải làm việc lâu năm và được trả lương thông qua tài khoản của ngân hàng đó. Chính những quy định này là rào cản cho việc mua và sở hữu nhà của người nước ngoài.

Thứ tư, các quy định của pháp luật liên quan đến vấn đề nhà ở của người nước ngoài còn nhiều bất cập và hạn chế. Các quy định về sở hữu nhà của người nước ngoài, cụ thể như đối tượng được sở hữu, hình thức nhà được sở hữu không đáp ứng được những yêu cầu đối với không gian, điều kiện sinh hoạt của người nước ngoài, khiến cho họ không mặn mà với chính sách mới.

4. Những bất cập trong quá trình thực hiện pháp luật về nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và nguyên nhân

4.1 Những bất cập

Pháp luật về nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bộc lộ một số hạn chế, bất cập chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, số lượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép sở hữu nhà ở còn ở mức rất thấp so với nhu cầu thực tế. Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS – Bộ Xây dựng, số lượng nhà ở tại Việt Nam được người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua vẫn là một con số rất khiêm tốn (khoảng 141 nhà ở năm 2007 và khoảng 200 nhà năm 2013), chủ yếu tập trung tại một số tỉnh thành lớn, kinh tế – xã hội phát triển như: TP. Hồ Chí Minh, TP. Hà Nội, Bà Rịa – Vũng Tàu…

Thứ hai, người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn chưa được đối xử một cách bình đẳng trong quan hệ sở hữu nhà ở giống như các tổ chức, cá nhân trong nước. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn bị hạn chế rất lớn về những quyền lợi liên quan đến vấn đề nhà ở. Đặc biệt, tuy có những quy định mở nhưng pháp luật nước ta chỉ cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép sở hữu nhà ở cho bản thân và gia đình, mà không được sử dụng vào bất kỳ một mục đích nào khác.

Thứ ba, người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận các thông tin liên quan đến các điều kiện thủ tục, các chính sách pháp luật về nhà ở liên quan đến họ.

Thứ tư, để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đi lại nhiều lần để xin các loại dấu xác nhận, rất tốn kém thời gian, chi phí. Do đó mà đa số những người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn lựa chọn các hình thức cũ như là nhờ người thân, bạn bè tại Việt Nam đứng tên mua nhà, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà ở của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Cần xác định rõ những nguyên nhân căn bản dẫn đến tình trạng trên, nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về nhà ở cho phù hợp với các điều kiện kinh tế – xã hội, mục đích phát triển của quốc gia.

4.2 Nguyên nhân

Nhìn chung, với quan điểm coi cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một bộ phận không thể tách rời của dân tộc Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã có được những ưu đãi đối với vấn đề nhà ở. Tuy vậy, nhưng các chính sách, pháp luật về nhà ở vẫn bộc lộ những yếu kém trong quá trình thực hiện, đặc biệt là việc thực thi các quy định về sở hữu nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Thứ nhất, về việc xác định các loại giấy tờ chứng minh đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Luật Quốc tịch năm 1998, Nghị định số 104/1998/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Quốc tịch năm 1998; Luật Quốc tịch năm 2008, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quốc tịch (năm 2014) đã có quy định cụ thể các loại giấy tờ chứng minh người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Trong Nghị định số 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005, Chính phủ cũng đã hướng dẫn cụ thể các đối tượng kiều bào được sở hữu nhà theo quy định tại Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005. Tuy nhiên, một số địa phương vẫn còn lúng túng trong việc xác định các loại giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để làm thủ tục mua bán nhà và công nhận quyền sở hữu nhà ở, nên trong một số trường hợp, các quy định của Luật Nhà ở chưa được triển khai. Vướng mắc lớn nhất hiện nay là việc xác nhận nguồn gốc Việt Nam cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Người còn giấy khai sinh hoặc còn hộ khẩu tại địa phương cũ thì thời hạn nhanh nhất trong việc xác minh cũng phải mất 03 tháng. Những người không còn giấy tờ hay người thân thích tại Việt Nam thì rất khó khăn trong việc xác minh có nguồn gốc Việt Nam.

Thứ hai, về quy định hạn chế đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Hiện nay có nhiều đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài mong muốn được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để có chỗ ở ổn định khi về Việt Nam làm việc, sinh sống. Tuy nhiên, các đối tượng thuộc diện quy định của pháp luật trở về Việt Nam thực hiện mua và sở hữu nhà ở là không nhiều. Chủ yếu họ là những đối tượng đã sở hữu nhà ở thông qua việc nhờ người thân quen ở trong nước đứng tên mua nhà hộ. Còn một số Việt kiều thực sự có nhu cầu về nhà ở lại không thuộc nhóm đối tượng được phép sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, một số thủ tục hành chính còn rườm rà, phức tạp, gây khó khăn cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong việc đi lại, tiếp xúc giải quyết công việc với các cơ quan có thẩm quyền. Hơn nữa, không phải lúc nào họ cũng có mặt trên lãnh thổ Việt Nam nên việc mất nhiều thời gian đi lại đã gây ra tâm lý e ngại đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Các quy định về quyền sở hữu nhà ở và điều kiện cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam còn thiếu đồng bộ.

Thứ tư, mặc dù đã mở rộng các quyền lợi liên quan đến nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, pháp luật nước ta vẫn có sự phân biệt đối xử về sở hữu, kinh doanh nhà ở giữa các tổ chức, cá nhân trong nước và các đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Chính nguyên nhân này là rào cản lớn tác động đến tâm lý của người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi muốn trở về nước sinh sống và làm việc.

Như vậy, mặc dù pháp luật về nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài thường xuyên được sửa đổi, bổ sung, song thực tiễn thi hành vẫn bộc lộ một số tồn tại. Việc tìm hiểu nguyên nhân dẫn đến những bất cập tồn đọng trong quá trình thực hiện các chính sách pháp luật là rất quan trọng, nhằm đưa ra các biện pháp nhanh chóng, đồng bộ để giải quyết một cách có hiệu quả.

5. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

Thứ nhất, đối với vấn đề quản lý việc sở hữu nhà ở của người nước ngoài, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần tăng cường quản lý đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. Cần xác minh các điều kiện được phép mua nhà ở – như các loại giấy tờ chứng minh -một cách chặt chẽ. Các cơ quan quản lý nhà nước cần chứng thực một cách rõ ràng các loại giấy tờ, giấy phép chứng thực đủ điều kiện mua nhà của người nước ngoài tại Việt Nam. Các cơ quan có thẩm quyền cần coi trọng đến khả năng phát sinh các vấn đề lớn khi vốn nước ngoài đầu tư vào thị trường BĐS. Bộ Xây dựng và các cơ quan có liên quan cần tăng cường trách nhiệm quản lý, giám sát hoạt động này. Các địa phương không được tự ý đề ra những chính sách ưu đãi đối với DNNN. Cần tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm khắc đối với những trường hợp vi phạm pháp luật về nhà ở.

Thứ hai, đánh thuế cao đối với các giao dịch BĐS nhằm tránh hiện tượng đầu cơ kiếm lời, gây ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS. Hiện nay, nhu cầu nhà ở của người dân là rất lớn, còn nhiều đối tượng không có đủ điều kiện để sở hữu nhà ở phục vụ đời sống của bản thân và gia đình. Việc ban hành các quy định về thuế nhằm kiểm soát sự đầu cơ trên thị trường BĐS là một biện pháp hữu hiệu để chặn đứng các giao dịch làm nhũng nhiễu thị trường và gây cản trở cho việc thực hiện chính sách của Đảng và Nhà nước.

Bên cạnh đó, giảm mức thuế đánh vào các tổ chức, đặc biệt là các cá nhân, hộ gia đình có nhà riêng lẻ cho thuê để khuyến khích họ công khai tình hình cho thuê nhà, nhằm tạo điều kiện cho cơ quan có thẩm quyền quản lý tốt vấn đề nhà ở. Thực tế hiện nay, Nhà nước đang gặp phải khó khăn trong việc quản lý tình hình thuê nhà ở của người nước ngoài. Các hộ gia đình, các cá nhân có nhà cho thuê thường không khai báo hoặc xin xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về hoạt động kinh doanh – cho thuê nhà ở. Điều này không những gây cản trở đến việc truy thu thuế của Nhà nước, mà còn dẫn đến những khó khăn trong công tác quản lý cư trú.

Thứ ba, đơn giản hóa các thủ tục xác minh, cũng như cần ban hành các văn bản hướng dẫn quy trình, thủ tục sở hữu nhà của các kiều bào; tổ chức, tuyên truyền và phổ biến rộng rãi nhằm triển khai một cách đồng bộ. Trên thực tế, các thủ tục hành chính còn khá phức tạp, gây khó khăn khi chuẩn bị các thủ tục để mua nhà hoặc căn hộ, đặc biệt là các thủ tục liên quan đến việc chứng minh đáp ứng đủ các tiêu chí đề ra. Người nước ngoài muốn mua nhà hoặc căn hộ phải nộp hồ sơ và chờ được thẩm định tại các cơ quan có liên quan hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường. Trong khi đó, phần lớn những người bán nhà lại không sẵn lòng chờ đợi một quá trình thẩm định kéo dài.

Thứ tư, cần nghiên cứu để tạo sự bình đẳng về quyền và nghĩa vụ giữa tổ chức, cá nhân nước ngoài trong việc tham gia đầu tư kinh doanh BĐS trên thị trường BĐS Việt Nam giống như các tổ chức, cá nhân trong nước. Chẳng hạn như sửa đổi quy định chỉ cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở cho bản thân và gia đình sinh sống bằng quy định cho phép họ sở hữu nhà ở không hạn chế về số lượng và mục đích sử dụng. Tuy nhiên, đây là một trong những nhiệm vụ cần có thời gian lâu dài để tiến hành thực hiện. Điều quan trọng để đạt được sự bình đẳng về quyền lợi và nghĩa vụ giữa tổ chức, cá nhân trong nước với người nước ngoài đó là chính sách quản lý của Nhà nước ta. Nhà nước chỉ nên quản lý vĩ mô thị trường BĐS, đưa ra những chính sách khung, định hướng để thị trường phát triển, đảm bảo tính minh bạch.

Thứ năm, Chính phủ cần khuyến khích các ngân hàng đưa ra những chính sách ưu đãi cũng như tạo điều kiện cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được vay tiền để sử dụng vào mục đích mua nhà ở tại Việt Nam. Nhìn chung, khi vào Việt Nam đầu tư, vấn đề vốn lưu động luôn là vấn đề lớn đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Để đầu tư vào các dự án, họ phải thu xếp một lượng vốn rất lớn, nên thường lựa chọn giải pháp thuê nhà ở để tập trung vốn đầu tư hơn là bỏ tiền ra mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Chính vì vậy, để khuyến khích việc sở hữu nhà ở, Chính phủ cần xem xét, đề ra các chính sách ưu đãi hơn về thuế, lãi suất… đối với các ngân hàng trong trường hợp họ cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể vay tiền để mua nhà sinh sống, làm ăn tại Việt Nam. Hơn nữa, theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và các văn bản pháp luật liên quan thì đã có quy định cho phép thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai để vay tiền. Vì vậy, các ngân hàng có thể yên tâm và tránh các rủi ro khi cho người nước ngoài vay tiền mua nhà ở tại Việt Nam bằng cách sử dụng chính nhà ở sẽ mua của các tổ chức cá nhân nước ngoài và Việt kiều để làm tài sản bảo đảm.

Ngoài ra, những đối tượng vào Việt Nam đầu tư còn đem theo cả gia đình, vợ con và có nhu cầu về chỗ ở để yên tâm công tác. Vì thế, chính sách về nhà ở sẽ có vai trò quan trọng trong đường lối phát triển kinh tế, thu hút các tổ chức cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài có trình độ, bằng cấp vào Việt Nam, trở về Việt Nam sinh sống, làm việc và đóng góp cho sự phát triển của đất nước.

Tóm lại, việc quy định các quyền và nghĩa vụ cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013 đã tạo ra một hành lang pháp lý thông thoáng hơn. Hiến pháp năm 2013 đã tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho quyền có nhà ở, chính vì vậy sẽ giúp cho Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 có tính khả thi cao trong đời sống dân sự trong nước và quốc tế. Đây chính là nhân tố khuyến khích, thúc đẩy quá trình đầu tư, hoà nhập với nền kinh tế khu vực và quốc tế./.

[1] Xem: TS. Doãn Hồng Nhung (Chủ biên), Pháp luật về nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, Nxb Xây dựng, H. 2011.

[2] Xem khoản 4 Điều 2 Luật Quốc tịch năm 1998.

[3] Xem khoản 3 Điều 2 Luật Quốc tịch năm 1998.

[4] Xem khoản 3 Điều 4 Luật Quốc tịch năm 1998.

[5] Xem khoản 4 Điều 2 Luật Quốc tịch năm 1998.

[6] Xem Điều 13 Luật Quốc tịch năm 1998

[7] Xem khoản 6 và 7 Điều 9 Luật Đất đai năm 2003, Nxb. Chính trị Quốc gia , H., 2003, tr. 18.

PGS.TS. DOÃN HỒNG NHUNG & THS. NGÔ THANH HƯƠNG – Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội

SOURCE: TẠP CHÍ NGHIÊN CỨU LẬP PHÁP ĐIỆN TỬ