Không phải chủ sở hữu tài sản kiện được không?

1/ SƠ LƯỢC NỘI DUNG VỤ ÁN VÀ QUYẾT ĐỊNH CỦA TÒA ÁN CÁC CẤP.

Căn nhà số 29/165 Lãnh Binh Thăng, phường 10, quận X, Thành phố H. thuộc quyền sở hữu của ông Nguyễn Hoàng và bà Trần Thúy Liên. Ngày 24/6/2002 ông Hoàng, bà Liên lập “Hợp đồng ủy quyền” có xác nhận của Phòng Công chứng Nhà nước với nội dung cho bà Trần Thị Minh được quyền làm thủ tục hoàn công, được phép quản lý, sử dụng, sửa chữa, xây dựng, cho thuê, thế chấp hoặc bán căn nhà trên; được quyền lập văn bản, ký tên trên các giấy tờ liên quan và thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật trong phạm vi ủy quyền.

Thực hiện theo ủy quyền của ông Nguyễn Hoàng và bà Trần Thúy Liên, ngày 7/3/2003, bà Minh lập hợp đồng bán căn nhà nêu trên cho bà Lê Thị Mai với giá 191 lượng vàng SJC; bà Mai đã thanh toán cho bà Minh 171 lượng vàng SJC, còn lại 20 lượng vàng SJC hai bên thỏa thuận thanh toán khi hoàn tất thủ tục sang tên.

Tuy nhiên, do căn nhà này trước đây được xây dựng phần ban công sai với giấy phép xây dựng nên chưa làm được thủ tục hoàn công đối với toàn bộ diện tích (152,46m) nên bà Mai đồng ý sang tên nhà theo hiện trạng nhà cũ (có diện tích sử dụng là 62,7m) và bà Minh đồng ý bớt cho bà Mai 10 lượng vàng SJC.

Ngày 5/8/2005 hai bên đã đến phòng Công chứng ký hợp đồng mua bán nhà theo hiện trạng nhà cũ và đã hoàn tất thủ tục sang tên trước bạ đối với căn nhà nêu trên theo đúng quy định của pháp luật; nhưng sau đó, do bà Mai không thanh toán nốt 10 lượng vàng SJC còn thiếu nên bà Minh đã khởi kiện vụ việc ra Tòa án nhân dân quận X, Thành phố H để yêu cầu giải quyết.

Sau khi thụ lý vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà” giữa nguyên đơn là bà Trần Thị Minh và bị đơn là bà Lê Thị Mai, ngày 3/4/2006, Tòa án nhân dân Quận X, Thành phố H. đã ra Quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự số 67/2006/QĐ – ĐC với lý do nguyên đơn không phải là chủ sở hữu tài sản, không phải là chủ thể của hợp đồng mua bán nhà nên không có quyền khởi kiện.

Sau khi nhận quyết định đình chỉ vụ án của cấp sơ thẩm, bà Trần Thị Minh có đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp trên xem xét lại vụ án theo trình tự phúc thẩm.

Tại Quyết định dân sự phúc thẩm số 587/2006/DS – PT ngày 13/6/2006, Tòa án nhân dân Thành phố H quyết định:

-  Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Trần Thị Minh.

- Giữ nguyên Quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự số 67/2006/QĐ – ĐC ngày 3/4/2006 của Tòa án nhân dân quận X, Thành phố H.

- Đình chỉ việc giải quyết vụ án dân sự đã thụ lý số 308/DSST ngày 14/11/2005 về việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà” giữa bà Trần Thị Minh và bà Lê Thị Mai. Trả lại đơn kiện và các tài liệu, chứng cứ kèm theo cho các đương sự.

…

Sau khi có quyết định phúc thẩm, bà Trần Thị Minh tiếp tục có đơn khiếu nại.

Tại Quyết định Kháng nghị số 49/2008/KN – DS ngày 20/3/2008, Chánh án Tòa án nhân dân Tối cao đã kháng nghị Quyết định Phúc thẩm số 587/2006 của Tòa án nhân dân Thành phố H. với nhận định như sau:

“…Hợp đồng ủy quyền ngày 24/6/2006 giữa ông Hoàng, bà Liên với bà Minh, có xác nhận công chứng là hợp đồng ủy quyền hợp pháp; do đó việc bà Minh lập hợp đồng bán căn nhà số 29/165 Lãnh Binh Thăng, quận X, Thành phố H cho bà Lê Thị Mai cũng là hợp pháp. Ông Hoàng và bà Liên là chủ sở hữu căn nhà cũng không có khiếu nại về việc mua bán căn nhà này. Tuy nhiên do bà Lê Thị Mai chưa thanh toán nốt 10 lượng vàng SJC còn thiếu theo thoả thuận, trong khi thủ tục mua bán nhà đã hoàn tất và bà Mai đã đứng tên quyền sở hữu nhà, nên bà Minh có quyền khởi kiện yêu cầu bà Mai thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng (vì bà Minh là người được chủ sở hữu nhà ủy quyền hợp pháp đứng ra bán căn nhà này)

Tòa  án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng vợ chồng ông Hoàng, bà Liên chỉ ủy quyền cho bà Minh thực hiện giao dịch mua bán căn nhà nêu trên nên bà Minh không phải là chủ thể của hợp đồng mua bán nhà và do đó bà Minh không có quyền khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, từ đó đã quyết định đình chỉ việc giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà giữa bà Minh và bà Mai là không đúng pháp luật”

Từ nhận định trên, Quyết định kháng nghị đã đề nghị Tòa Dân sự - Tòa án nhân dân Tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy quyết định phúc thẩm nêu trên và hủy quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự số 67/2006/QĐ – ĐC ngày 3/4/2006 của Tòa án nhân dân quận X, Thành phố H. giao hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm xét xử lại vụ án theo thủ tục chung.

2/ BÌNH LUẬN

Bà Trần Thị Minh được vợ chồng ông bà Nguyễn Hoàng và Trần Thúy Liên uỷ quyền hợp pháp thực hiện việc mua bán căn nhà do vợ chồng ông Hoàng bà Liên đứng tên sở hữu.

Bà Minh ký hợp đồng mua bán nhà với bà Mai. Như vậy, giữa bà Minh và bà Mai phát sinh quan hệ “Hợp đồng mua bán nhà”, trong đó bà Minh là một bên chủ thể (bên bán). Vì vậy bà Minh hoàn toàn có quyền khởi kiện yêu cầu bà Mai trả tiền trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà.

Ngoài ra, về mặt lý luận cũng như thực tiễn, việc Tòa án nhận định nguyên đơn không phải là chủ sở hữu tài sản nên không có quyền khởi kiện là có sự nhầm lẫn giữa quyền của chủ sở hữu tài sản và quyền khởi kiện. Theo đó, quyền của chủ sở hữu tài sản và quyền khởi kiện là hai tố quyền không hoàn toàn đồng nhất với nhau. Một người không phải là chủ sở hữu tài sản, nhưng trong một quan hệ pháp luật nào đó, họ hoàn toàn có quyền khởi kiện đối với các tranh chấp liên quan đến tài sản đó.

Chẳng hạn A cho B thuê toàn bộ căn nhà, B cho C thuê lại một phần căn nhà. Đến hạn thanh toán tiền thuê nhà, C không trả tiền cho B. Trong trường hợp này, B hoàn toàn có đủ tư cách khởi kiện yêu cầu C thanh toán tiền thuê nhà cho mình, mặc dù B không phải là chủ sở hữu căn nhà.

Từ trường hợp trên đây, có thể thấy, trong một quan hệ pháp luật tranh chấp cụ thể, việc xác định một người nào đó có quyền khởi kiện hay không? quyền khởi kiện của họ được xác định dựa trên cơ sở nào? nhiều khi không phải là vấn đề đơn giản và không vấp phải những sai lầm về tố tụng.

Luật sư HỒ NGỌC DIỆP

( Rút từ sách BÌNH LUẬN ÁN)