Giải đáp pháp luật (1)

Thoả thuận phạt cọc gấp nhiều lần, được không?

Hỏi: Tôi hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh nhà đất, thường gặp trường hợp sau khi đặt cọc, nếu có ai mua với giá cao hơn, chủ nhà đất sẵn sàng chấp nhận bồi thường tiền cọc để bán cho người đó. Vì vậy, để tránh trường hợp người bán bội tín, tôi muốn làm hợp đồng đặt cọc, yêu cầu chủ sở hữu nhà đất cam kết, nếu đổi ý không bán thì phải bồi thường gấp 5 hoặc 10 lần số tiền đã đặt cọc.

Vậy xin hỏi, theo quy định của pháp luật, việc thoả thuận bồi thường tiền đặt cọc gấp nhiều lần như thế có được chấp nhận không?

(Trương Anh Tuấn, Gò Vấp – TP.HCM)

Trả lời: Khoản 2 Điều 358 BLDS 2005 quy định: “… nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác”

Như vậy, theo tinh thần của điều luật, nếu có thoả thuận khác thì các bên sẽ không chịu sự chi phối bởi mức phạt cọc do điều luật ấn định mà có thể thực hiện theo nội dung thoả thuận.

Thế nhưng, sự thoả thuận có thể xảy ra theo hai chiều hướng. Một là, các bên thoả thuận không phạt tiền đặt cọc, hoặc có phạt nhưng mức phạt ít hơn quy định của điều luật. Hai là, mức phạt cao hơn, thậm chí cao hơn rất nhiều lần số tiền đã đặt cọc.

Trong hai chiều hướng trên, điều luật không nói rõ là sẽ điều chỉnh theo hướng nào. Tuy nhiên, nếu theo hướng chấp nhận mọi nội dung thoả thuận. Tức là các bên có thể thoả thuận mức phạt tiền đặt cọc bao nhiêu cũng được thì quả là một vấn đề vô lý. Bởi lẽ, về nguyên tắc, bất kỳ một sự thoả thuận song phương nào cũng phải dựa trên yếu tố hợp lý và đảm bảo “ Không vi phạm điều cấm của pháp luật”.

Trong trường hợp này, pháp luật quy định mức phạt tiền đặt cọc là một khoản tiền tương đương tài sản đặt cọc. Vì vậy, nếu các bên thoả thuận mức phạt tiền đặt cọc gấp nhiều lần thì nội dung thoả thuận này có thể bị xem là vô hiệu.

Tuy nhiên, để tránh trường hợp chủ nhà đất bội tín (theo như lo lắng của ông) thiết nghĩ, không nhất thiết phải đưa ra mức phạt cọc gấp 5 hay 10 lần, mà thay vào đó, ông có thể đặt cọc với số tiền nhiều hơn để khi có tranh chấp, trách nhiệm bồi thường tiền cọc do hành vi bội tín cũng sẽ cao hơn. Và như vậy, cũng có thể đảm bảo cho hợp đồng được giao kết và thực hiện.

Văn phòng Thừa phát lại có thẩm quyền xác nhận lời khai của nhân chứng không?

Hỏi: Hiện tôi đang là nguyên đơn trong một vụ kiện dân sự về tranh chấp quyền sở hữu nhà ở. Bà C. là chủ cũ của căn nhà đồng thời cũng là người trước đây trực tiếp nhận tiền và thực hiện giao dịch mua bán nhà với tôi nên được Toà án xác định là người làm chứng trong vụ án. Tuy nhiên, vì ngại ra toà làm chứng nên bà C. đề nghị tôi đến văn phòng Thừa phát lại nhờ lập vi bằng xác nhận lời khai của bà để nộp cho Toà án.

Vậy xin hỏi luật sư, việc lập vi bằng xác nhận lời khai của bà C. tại Văn phòng Thừa phát lại có giá trị pháp lý không, có được Toà án công nhận là chứng cứ không?

(Trần Thị Lắm – Ninh Kiều, TP. Cần Thơ)

Trả lời: Điều 87 BLTTDS 2004 (sửa đổi, sổ sung năm 2011) quy định: theo yêu cầu của đương sự hoặc khi xét thấy cần thiết, Thẩm phán tiến hành lấy lới khai của người làm chứng tại trụ sở Toà án hoặc ngoài trụ sở Toà án. Thủ tục lấy lời khai của người làm chứng được tiến hành như việc lấy lời khai của đương sự quy định tại khoản 2 Điều 86 của Bộ luật này.

Theo đó, ngoài những quy định về việc người làm chứng phải đọc lại biên bản, ký tên, điểm chỉ vào biên bản… thì Biên bản ghi lời khai của người làm chứng còn phải có đóng dấu của Toà án.

Trường hợp việc lấy lời khai của người làm chứng được tiến hành ngoài trụ sở Toà án thì phải có xác nhận của UBND, công an xã, phường, thị trấn hoặc cơ quan, tổ chức nơi lập biên bản. 

Như vậy, theo quy định của pháp luật, việc lấy lời khai của người làm chứng, phải do chính Thẩm phán đang giải quyết vụ án thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục do BLTTDS quy định. Văn phòng Thừa phát lại không có thẩm quyền cũng như chức năng lập vi bằng hay xác nhận lời khai của người làm chứng để phục vụ cho quá trình tố tụng vụ án.

Ngoài ra, cũng cần lưu ý, hiện nay một số người vẫn có thói quen nhờ Văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng hay chứng thực các giao dịch về mua bán, tặng cho nhà đất… tuy nhiên, theo quy định của pháp luật, việc công chứng, chứng thực các giao dịch này thuộc thẩm quyền của cơ quan Công chứng. Văn phòng Thừa phát lại không có chức năng chứng thực các giao dịch này. Vì vậy, khi xảy ra tranh chấp, các vi bằng hay nội dung chứng thực của Văn phòng Thừa phát lại đối với các giao dịch trên sẽ không có giá trị pháp lý.

(còn tiếp)

--------------------

(*) Tập sách hiện đang được phát hành trên tất cả các nhà sách của hai đơn vị Phahasa và Phương Nam trên phạm vi cả nước.